Wittekindsburg und Gästehaus stärken den Tourismusstandort Porta Westfalica
Der Wittekindsberg ist ein bedeutender Anziehungspunkt für die Stadt und die Region Porta Westfalica. Für seine Weiterentwicklung setzt sich die Stadt Porta Westfalica ein.
Seit der Verein Witthüs e.V. sich der Wittekindsburg mit ehrenamtlichem Engagement angenommen hat, gibt es für das denkmalgeschützte Gebäude eine Zukunft. Das gilt auch für das Nachbargebäude, dessen neuer Eigentümer, wie der Vorgänger, ein Gästehaus führen wird. Da das Projekt Wittekindsberg ausgiebig in der Öffentlichkeit diskutiert wird, informiert die Stadtverwaltung über den Sachstand.
Der Verein Witthüs e.V. hat die Wittekindsburg 2015 erworben und seit dem sehr viel in das Gebäude investiert. Der Betrieb wurde nach einer intensiven Sanierungsphase aufgenommen und Gastronomie und Veranstaltungen wurden sehr gut angenommen.
Bürgermeister Bernd Hedtmann: „Der Verein hat hier ein wichtiges Projekt umgesetzt, das großen Zuspruch von Seiten der Bevölkerung, der Gäste der Region, der umliegenden Städte und Gemeinden und auch der Behörden gefunden hat. Weitere positive Synergien für die touristische Entwicklung und die Klärung der Erschließung sind zu erwarten, wenn die Eigentümer der Wittekindsburg und des Gästehauses kooperieren. Derzeit besteht Klärungsbedarf, damit dieses Gesamtprojekt weiter zum Erfolg geführt werden kann. Ich hoffe sehr, dass im Dienste der Sache und für die Region entsprechend gehandelt wird.“
Der Bestandsschutz für die Wittekindsburg und das Gästehaus ergibt sich aus der Geschichte der Gebäude
Laut gängiger Rechtsprechung ist die Nutzung eines Gebäudes bestandsgeschützt, wenn dieses zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war und die bestandsgeschützte Nutzung nicht endgültig aufgegeben wurde.
Die Wittekindsburg besteht seit über 100 Jahren und wurde als Wandergaststätte betrieben, die auch für private Gesellschaften, z.B. Familienfeiern, zur Verfügung gestellt wurde. Der Bestandsschutz ergibt sich daraus, dass davon ausgegangen wird, dass das Gebäude seinerzeit legal errichtet wurde. Das Gästehaus wurde als Erweiterungsbau der Wittekindsburg gebaut und für Übernachtungsgäste genutzt. Die 1967 erteilte Baugenehmigung begründet den Bestandsschutz.
Die Wittekindsburg und das Gästehaus befanden sich bis Anfang 1970 im Eigentum einer Privatperson. Nach Aufteilung der wirtschaftlichen Einheit in zwei Flurstücke ist die Wittekindsburg verkauft worden. Nach einem weiteren Besitzerwechsel ist die Wittekindsburg an den Verein Witthüs e.V. im Jahr 2015 veräußert worden. Das Gästehaus hat dreimal einen Eigentümerwechsel erfahren.
Die jeweilige historische Nutzung der beiden Gebäude wird von der Unteren Bauaufsichtsbehörde unter dem Gesichtspunkt der ursprünglich erteilten Genehmigungen und des Bestandsschutzes nicht in Frage gestellt. Deshalb kann der herkömmliche Betrieb beider Gebäude fortgesetzt werden auch ohne öffentlich-rechtliche Erschließung gemäß § 4 in Verbindung mit § 5 BauO NRW, die eine Anbindung an eine öffentliche Straße verlangt.
Um die motorisierte Erreichung der Liegenschaften des Wittekindsberges realisieren zu können, ist eine Regelung mit den Eigentümern zu treffen, über deren Waldparzellen die Zuwegung verläuft. Diese können privatrechtlich über Vereinbarungen und Verträge einer Nutzung ihrer Waldparzelle zustimmen. Sofern sie dem nicht zustimmen, ist die Zuwegung über private Waldparzellen für den motorisierten Verkehr mit Ausnahme von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen gesperrt. Die betroffenen Gebäude sind dann für Fußgänger erreichbar und über das Notwegerecht ist geregelt, dass ein Eigentümer an einer ordnungsgemäßen Benutzung nicht gehindert ist.
Öffentlich-rechtliche Erschließung der Liegenschaften Wittekindsburg und Gästehaus
Zu den Liegenschaften Wittekindsburg und Gästehaus führen zwei nicht öffentliche Zuwegungen. Eine Zuwegung verläuft über den Burgweg/Oberer Kapellenweg, Stadtgebiet Porta Westfalica und im oberen Bereich Stadtgebiet Minden, die zweite verläuft über den Bierweg, Stadtgebiet Minden. In der Vergangenheit bis heute gab es privatrechtliche Vereinbarungen über die Erreichbarkeit der Liegenschaften mit Kraftfahrzeugen über den Burgweg/Oberer Kapellenweg. So wurde und wird die motorisierte Zuwegung zur Wittekindsburg zwar ermöglicht, ist aber – da keine dauerhaften Baulasten eingetragen wurden und die Zuwegung für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge nicht entsprechend den geltenden Anforderungen hergestellt ist – im öffentlich-rechtlichen Sinne nicht gesichert. Nach heutiger Rechtslage ist für jedes Gebäude eine Anbindung an eine öffentliche Straße vorgeschrieben.
Ab 2017 wurde ein neuer privatrechtlicher Vertrag verhandelt, der Ende 2018 unterzeichnet wurde und frühestens ab Ende 2023 jährlich sechs Monate vor Jahresende kündbar ist. Der Vertrag sieht auch die Eintragung von Baulasten vor, die jedoch an den Vertrag gebunden und daher durch Kündigung aufhebbar sind.
Eine gesicherte öffentlich-rechtliche Erschließung der beiden Liegenschaften auf dem Wittekindsberg, die eine lückenlose Eintragung von nicht kündbaren Baulasten über den gesamten Wegeverlauf verlangt, ist unter den gegebenen Bedingungen nicht realisierbar.
Kein Bestandteil des 2018 privatrechtlich geschlossenen Vertrages ist der Ausbau des Burgweges als Zufahrt für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge. Ein Ausbau, der den Sicherheitsanforderungen entspricht, ist ebenfalls für die öffentlich-rechtliche Erschließung vorgeschrieben. Da der Burgweg in der Verlängerung des Oberen Kapellenweges kurz vor der Wittekindsburg stark ansteigt, ist die Erreichung des Gebäudes durch Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge bei Glatteis und Starkregen auf Grund der Steigung eines Teilstücks des Oberen Kapellenweges nicht gewährleistet.
Um eine öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung gem. § 4 i.V.m. § 5 BauO NRW zu erreichen, können die Eigentümer über einen Antrag die Eintragung einer entsprechenden Baulast auf den Bierweg, Stadtgebiet Minden, anstreben. Sofern einem solchen Antrag stattgegeben wird, könnte dann die Zuwegung für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge den Anforderungen entsprechend von den Eigentümern der Liegenschaften des Wittekindsberges gem. § 52 BauO NRW hergerichtet und damit die Frage der Zugänglichkeit sowie die Frage der Sicherheit unabhängig von den privatrechtlichen Regelungen zur Nutzung des Burgweges dauerhaft gelöst werden. Nach derzeitigem Informationsstand wurde ein entsprechender Antrag auf Eintragung einer solchen Baulast für den Bierweg nicht gestellt.
Gegenwärtige und zukünftige Nutzungsmöglichkeiten der Wittekindsburg und des Gästehauses
Optionen bei Bestandsschutz
Die erste Option im Rahmen des Bestandsschutzes für die Bewirtschaftung der Liegenschaften besteht darin, dass diese als Wandergaststätte mit Saalbetrieb für Familienfeiern sowie als Gästehaus gegenwärtig saisonal genutzt werden können, soweit keine witterungsbedingte Einschränkung für die Erreichbarkeit der Feuerwehr- und Rettungswagen besteht. Über den Burgweg/Oberen Kapellenweg ist die Zufahrt für den über den privatrechtlichen Vertrag von 2018 zugelassenen Kraftfahrzeugverkehr gewährleistet. Hierbei ist darauf zu achten, dass der Burgweg/Obere Kapellenweg nur entsprechend der vorhandenen Parkmöglichkeiten der Liegenschaften des Wittekindsberges nutzbar ist.
Die zweite Option besteht darin, über eine Ertüchtigung des Zuweges für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge über den Burgweg/Oberen Kapellenweg oder über den Bierweg durch die Eigentümer der Liegenschaften auf dem Wittekindsberg einen ganzjährigen Betrieb im Rahmen des Bestandsschutzes zu ermöglichen. Es wäre dann eine privatrechtliche Regelung bezüglich der Ertüchtigung des Weges für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge zu treffen und die Maßnahmen entsprechend der gesetzlichen Anforderungen umzusetzen.
Optionen bei Erweiterung der Nutzung
Für eine Nutzungserweiterung ist ein Bauantrag einzureichen, der durch die Untere Bauaufsichtsbehörde nach heute gültigen Gesetzen geprüft wird. Ein Bauantrag kann erst geprüft werden, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Sofern bei Prüfung eines Bauantrages rechtswidrige Bauzustände festgestellt werden, sind diese im Genehmigungsverfahren zu heilen. Nachbarschaftliche Rechte sind zu berücksichtigen.
Die erste Option für eine über den Bestandsschutz hinausgehende Nutzung besteht darin, eine befristete Baugenehmigung anzustreben. Diese könnte erteilt werden, sofern alle öffentlich-rechtlichen Baulasten für die Zuwegung Burgweg/Oberer Kapellenweg eingetragen sind, eine privatrechtliche Regelung bezüglich der Ertüchtigung des Weges für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge getroffen ist und die Maßnahmen entsprechend der gesetzlichen Anforderungen umgesetzt werden. Eine befristete Baugenehmigung für eine erweiterte Nutzung ist in Abhängigkeit der Laufzeit des privatrechtlichen Vertrages mit den Eigentümern der Waldparzellen möglich.
Die zweite Option für eine über den Bestandsschutz hinausgehende Nutzung besteht darin, einen Antrag auf Eintragung einer dauerhaften Baulast für den Bierweg auf dem Stadtgebiet Minden zu stellen. Für den Bierweg gilt ebenso wie für den Burgweg/Oberen Kapellenweg, dass für die Ertüchtigung des Rettungsweges eine Regelung mit den Eigentümern der Straße zu treffen wäre.
So kann eine gesicherte öffentlich-rechtliche Erschließung angestrebt werden, die nicht in Abhängigkeit eines kündbaren privatrechtlichen Vertrages steht.
Weitere Entwicklungsmöglichkeiten sind abhängig von der Entscheidung der Eigentümer der Liegenschaften
Die Entwicklungsmöglichkeiten für beide Liegenschaften hängen davon ab, für welche Option sich die Eigentümer der Wittekindsburg und des Gästehauses entscheiden und welche tatsächlich realisiert werden kann. Sofern eine Erweiterung der Nutzung von den Eigentümern gewünscht wird, sind die genannten Voraussetzungen für eine gesicherte öffentlich-rechtliche Erschließung von diesen zu schaffen.
Erst aus der konkreten Planung der erweiterten Nutzung der Liegenschaften, die in einem Bauantrag dargestellt werden, ergeben sich bauordnungsrechtliche Anforderungen, die zu erfüllen sind. Eine erweiterte Nutzung kann nur genehmigt werden, wenn diese dem Bauordnungsrecht nicht entgegensteht. Sofern der Bauantrag genehmigungsfähig ist, werden ggf. zu erfüllende Nebenbestimmungen auferlegt.